飲食店の物件探しで必ず確認したい10のポイント
飲食店の開業を成功させるためには、立地や賃料だけでなく、その物件で希望する営業ができるかを事前に確認することが重要です。
一見すると条件の良い店舗でも、契約後に次のような問題が判明することがあります。
「希望する飲食業態が認められていなかった」
「ガスや電気の容量が足りなかった」
「排気ダクトを屋上まで設置できなかった」
「想定以上に設備工事費がかかってしまった」
飲食店は、物販店や事務所と比べて必要な設備が多く、建物や貸主による制限も受けやすい業種です。
そこで今回は、飲食店の物件探しで必ず確認したい10のポイントを、店舗仲介の視点から分かりやすく解説します。
1．希望する飲食業態で営業できるか
最初に確認したいのは、その物件で希望する飲食店を営業できるかどうかです。
物件情報に「飲食可」と記載されていても、すべての飲食業態が認められているとは限りません。
例えば、カフェや軽食店は相談できても、焼肉、焼鳥、中華料理、ラーメン、カレーなど、煙・油・においが多く発生する業態は断られることがあります。
飲食店は、一般的に次のように区分されることがあります。
軽飲食
カフェ、喫茶店、バー、テイクアウト店など、比較的煙やにおいが少ない業態を指します。
ただし、明確な統一基準があるわけではなく、物件や貸主によって判断が異なります。
重飲食
焼肉、焼鳥、中華料理、ラーメン、カレーなど、煙・油・においが多く発生しやすい業態を指します。
「飲食可」という記載だけで判断せず、具体的なメニューや調理方法まで伝えたうえで、営業可能か確認することが大切です。
2．立地と周辺の客層が業態に合っているか
人通りが多い場所でも、自分のお店の客層と合っていなければ、十分な集客につながらない可能性があります。
物件を内見する際は、次のような点を確認しましょう。
・平日と休日の人通り・昼と夜の人通り・周辺で働く人や住んでいる人の年齢層・近隣店舗の業種や価格帯・最寄り駅から物件までの動線・店舗の前を通る人からの見え方・競合店の数や営業状況
ランチ需要を狙う店舗なら、平日の昼間に現地を確認することが重要です。
居酒屋やバーなど夜が中心の店舗であれば、夕方から夜にかけての人通りや周辺店舗の営業時間も確認しましょう。
時間帯や曜日を変えて複数回現地を見ると、より正確な判断ができます。
3．賃料が事業計画に合っているか
立地の良い物件を見つけても、賃料負担が重すぎると、開業後の経営を圧迫します。
確認するのは賃料だけではありません。
・共益費、管理費・看板使用料・ごみ処理費・商店会費・駐車場代・保証会社の更新料・その他の設備使用料
これらを含めた毎月の固定費を計算する必要があります。
売上が安定するまでには時間がかかることもあります。開業直後から計画どおりの売上が出ることだけを前提にせず、余裕を持って支払える賃料か検討しましょう。
4．電気容量が足りているか
飲食店では、冷蔵庫、冷凍庫、製氷機、食器洗浄機、エアコン、照明など、多くの電気設備を使用します。
カフェの場合は、エスプレッソマシンやオーブンなどで大きな電力が必要になることもあります。
電気容量が不足している場合、設備を同時に使用できなかったり、容量を増やすための工事が必要になったりします。
また、建物全体の受電設備や配線状況によっては、希望する容量まで増設できない可能性もあります。
物件内にある分電盤だけで判断せず、導入予定の厨房機器や空調設備を施工会社へ伝え、必要な電気容量を確認してもらいましょう。
5．ガス容量が足りているか
ガスを多く使う飲食店では、ガス管の太さやメーター容量が営業に対応できるか確認する必要があります。
特にラーメン、中華料理、焼肉、焼鳥などは、一般的な飲食店より大きなガス容量が必要になる場合があります。
ガス容量が不足している場合、ガス管の引き直しやメーター交換などの工事が必要です。
しかし、道路側の本管や建物の構造、他のテナントの使用状況によっては、希望する容量へ増設できないこともあります。
使用予定の厨房機器と必要なガス量を施工会社に確認してもらい、必要に応じてガス会社へ調査を依頼しましょう。
6．給排水設備が業態に対応しているか
飲食店では、厨房、シンク、食器洗浄機、トイレなどで多くの水を使用します。
そのため、給水管や排水管の位置だけでなく、管の口径や排水能力まで確認することが重要です。
排水能力が不足していると、水が流れにくくなったり、詰まりや漏水が発生したりする可能性があります。
また、飲食店では、油脂や残飯が排水管へ流れるのを防ぐ「グリストラップ」の設置を求められることがあります。
次の点を確認しましょう。
・給排水管の位置と口径・グリストラップの有無と設置場所・厨房から排水管までの勾配を確保できるか・厨房の防水工事が必要か・既存設備に劣化や詰まりがないか
給排水設備は目視だけでは判断しにくいため、可能であれば施工会社と一緒に内見することをおすすめします。
7．排気ダクトを設置できるか
煙やにおいが発生する飲食店では、排気設備が非常に重要です。
既存のダクトがあっても、希望する業態に必要な排気量を確保できるとは限りません。
また、排気をどこへ出すかによって、近隣住民や他のテナントとのトラブルにつながる可能性があります。
特に重飲食の場合は、排気ダクトを建物の屋上まで立ち上げるよう求められることがあります。
確認したいポイントは次のとおりです。
・既存ダクトの有無とサイズ・ダクトを通せるルート・壁面や屋上への設置が認められるか・排気口と住宅、窓、隣接店舗との位置関係・においや油煙への対策・ダクト清掃やメンテナンスの方法
ダクト工事は高額になることもあるため、契約前に施工の可否と概算費用を確認しましょう。
8．消防設備と法令上の問題がないか
飲食店を開業する際は、消防法や建築関係の法令、保健所の基準などを満たす必要があります。
店舗の広さや収容人数、建物の用途、内装の仕様などによって、必要となる設備や手続きが変わります。
例えば、次のような対応が必要になる可能性があります。
・消火器の設置・自動火災報知設備の設置や増設・誘導灯や非常照明の設置・避難経路の確保・防炎製品の使用・厨房設備と周囲の離隔距離の確保・用途変更に関する手続き
物件を契約してから必要な工事が判明すると、予算や開業スケジュールに大きな影響が出ます。
契約前に施工会社へ相談し、必要に応じて消防署、保健所、行政窓口などへ事前確認を行いましょう。
9．看板の設置位置と視認性に問題がないか
飲食店にとって、看板は新規のお客様にお店を知ってもらうための重要な集客手段です。
しかし、看板を設置できる位置やサイズは、貸主や建物の管理規約によって制限されることがあります。
路面店であっても、自由に外壁へ看板を取り付けられるとは限りません。
空中階や地下の店舗では、建物入口の案内板や袖看板を使用できるかによって、店舗の見つけやすさが大きく変わります。
次の点を確認しましょう。
・店舗正面に看板を設置できるか・袖看板や集合看板を使用できるか・看板の大きさ、色、デザインに制限があるか・看板使用料や電気代が発生するか・道路から店舗の入口が見えるか・夜間でも店舗の場所が分かるか
看板の設置場所については、口頭だけでなく、可能であれば契約前に設置可能な範囲を明確にしておくと安心です。
10．営業時間・におい・音などの制限がないか
飲食店では、営業時間や営業方法について制限が設けられていることがあります。
特に住居が併設された建物では、深夜営業、音楽、店外での待ち列、においなどに対して厳しい条件が付く場合があります。
バーや居酒屋として深夜まで営業したい場合は、「飲食店として借りられるか」だけでなく、希望する時間まで営業できるかを確認しましょう。
次のような項目も重要です。
・営業可能な時間帯・定休日に関するルール・音楽やカラオケの使用可否・テラス席や店外スペースの使用可否・店頭での行列や待機に関するルール・ごみを出せる時間と場所・搬入経路と搬入可能な時間・近隣に住宅があるか・過去に騒音やにおいの苦情がなかったか
契約後の認識違いを防ぐため、希望する営業時間や営業方法を事前に貸主へ伝えることが大切です。
居抜き物件の場合に追加で確認したいこと
居抜き物件は、既存の内装や厨房設備を活用することで、開業費用を抑えられる可能性があります。
一方で、設備が残っているからといって、そのまま使用できるとは限りません。
・厨房機器が正常に動くか・設備の所有者は誰か・リース品が含まれていないか・故障した場合の修理費用を誰が負担するか・造作譲渡の対象範囲・撤去しなければならない設備があるか・退去時にスケルトンへ戻す必要があるか
設備の動作確認だけでなく、所有関係や退去時の原状回復条件まで確認しましょう。
施工会社・内装業者と一緒に物件を確認する
飲食店の設備条件は、通常の内見だけでは判断できないことがあります。
出店を具体的に検討したい物件が見つかったら、施工会社や内装業者にも現地を確認してもらうことが大切です。
専門業者と一緒に確認することで、次のような点を契約前に把握しやすくなります。
・希望する店舗レイアウトを実現できるか・電気やガスの容量が足りているか・給排水管や排気ダクトの工事ができるか・消防設備の追加工事が必要か・既存設備をそのまま利用できるか・内装工事にどの程度の費用がかかるか・希望する時期までに開業できるか
契約後に設備不足や工事上の問題が発覚すると、追加費用が発生したり、予定していた開業時期が遅れたりする可能性があります。
物件を決める前に、不動産会社と施工会社・内装業者の双方へ相談しておくと安心です。
リライフでは施工会社・内装業者のご紹介も可能です
株式会社リライフでは、店舗物件をご紹介するだけでなく、ご希望に応じて施工会社や内装業者のご紹介も行っています。
「依頼できる内装業者が決まっていない」
「物件の設備で希望する飲食店をつくれるか確認したい」
「内装工事にいくらかかるのか分からない」
「できるだけ工事費用を抑えたい」
このような場合も、物件探しと並行してご相談いただけます。
物件の内見時に施工会社や内装業者が同行し、設備条件や工事内容を確認することも可能です。
不動産会社と施工業者をそれぞれ探す手間を減らし、物件探しから内装工事までスムーズに進められるようサポートいたします。
複数業者による相見積もりにも対応
内装工事は、施工会社によって工事内容や提案、見積金額が異なる場合があります。
リライフでは、複数の施工会社・内装業者をご紹介し、相見積もりを取って比較することも可能です。
相見積もりを行うことで、単に金額の安さだけでなく、次のような点を比較できます。
・工事内容と見積金額・使用する内装材や設備・デザインやレイアウトの提案・工事期間と開業までのスケジュール・飲食店工事の実績・工事後の保証やアフターフォロー
見積書の金額だけを比較するのではなく、必要な工事が含まれているか、追加費用が発生する可能性はないかまで確認することが大切です。
複数の提案を比較することで、ご希望やご予算に合った施工会社を選びやすくなります。
物件探しから内装工事までまとめてご相談ください
飲食店の開業では、物件探しと内装工事を別々に考えるのではなく、最初から総予算を把握して進めることが重要です。
賃料や物件取得費が予算内でも、多額の設備工事が必要になれば、開業資金が不足してしまう可能性があります。
株式会社リライフでは、物件のご紹介から内見、設備条件の確認、施工会社・内装業者のご紹介、相見積もり、契約、引渡しまで、飲食店開業をまとめてサポートしています。
「物件と内装工事をまとめて相談したい」
「施工会社が決まっていない」
「複数の内装業者から見積もりを取りたい」
「開業予算に合う物件を探してほしい」
このようなご希望がございましたら、まずはお気軽にご相談ください。
物件を紹介して終わりではなく、実際にお店をオープンするまでを見据えてサポートいたします。
