店舗物件を借りる際の初期費用はいくら？保証金・礼金・仲介手数料を解説

店舗を開業する際、物件選びと同じくらい重要なのが「初期費用」です。

店舗物件では、毎月の賃料だけでなく、保証金や礼金、仲介手数料、保証会社の利用料など、契約時にさまざまな費用が必要になります。

「気になる物件を見つけたものの、想像以上に初期費用が高かった」

「内装工事や設備に使う資金が足りなくなってしまった」

このような事態を避けるためにも、物件を探し始める段階で、どのような費用が必要になるのか把握しておくことが大切です。

今回は、店舗物件を借りる際に必要となる主な初期費用と、予算を考える際のポイントを分かりやすく解説します。

店舗物件の初期費用は賃料の何カ月分？

店舗物件の契約に必要な初期費用は、一般的に月額賃料の6～12カ月分程度がひとつの目安になります。

ただし、これはあくまでも物件を契約するための費用です。

飲食店や美容室などの場合は、このほかに内装工事費、厨房設備費、什器・備品代、看板工事費などが必要になります。

また、物件の立地や業種、貸主の募集条件によって、保証金が賃料の3カ月程度で済む場合もあれば、10カ月以上必要になる場合もあります。

店舗探しでは、賃料だけを見るのではなく「契約時に総額でいくら必要になるのか」を確認しましょう。

店舗物件の契約時に必要となる主な費用

1．保証金・敷金

保証金や敷金は、賃料の滞納や退去時の原状回復費用などに備えて、貸主へ預けるお金です。

店舗物件では、住居用の賃貸物件よりも高く設定されることが多く、賃料の3～12カ月分程度になるケースがあります。

特に飲食店は、退去時の原状回復費用が高額になりやすいため、事務所や物販店よりも保証金が高く設定されることがあります。

保証金や敷金は原則として退去時に返還されますが、契約内容によっては「償却」が設定されています。

例えば、「保証金6カ月・償却2カ月」と記載されている場合、預けた保証金のうち賃料2カ月分は、退去時に返還されない条件になっている可能性があります。

契約前には、保証金の金額だけでなく、償却の有無や返還条件も必ず確認しましょう。

2．礼金

礼金は、物件を借りる際に貸主へ支払う費用です。

一般的には賃料の1～2カ月分程度ですが、礼金が設定されていない物件もあります。

保証金や敷金とは異なり、退去時に返還される費用ではありません。

3．前家賃・共益費

契約時には、入居を開始する月の賃料や共益費を前払いすることが一般的です。

月の途中から契約する場合は、日割り賃料と翌月分の賃料をまとめて支払うケースもあります。

物件資料に記載されている賃料だけでなく、共益費や管理費、看板使用料、ごみ処理費など、毎月発生する費用も確認しておきましょう。

4．仲介手数料

不動産会社を通して店舗物件を契約する場合は、仲介手数料が必要になります。

金額は物件や契約条件によって異なりますが、賃料1カ月分に消費税を加えた金額が設定されるケースが一般的です。

5．保証会社の利用料

近年では、店舗物件でも保証会社への加入を求められるケースが増えています。

初回保証料は、賃料や共益費などを合計した月額固定費の50～100％程度が目安です。

契約後も、毎年更新料が必要になる場合や、月額保証料が発生する場合があります。

保証会社によって審査基準や料金が異なるため、申込み前に確認しておきましょう。

6．火災保険料

店舗物件を契約する際は、借家人賠償責任補償などが付いた火災保険への加入を求められることが一般的です。

保険料は店舗の面積や業種、補償内容などによって異なります。

特に飲食店の場合は、火災や漏水などのリスクも考えられるため、事業内容に合った補償を選ぶことが重要です。

7．その他の費用

物件によっては、次のような費用が必要になる場合があります。

・鍵交換費用

・契約事務手数料

・看板使用料

・商店会費

・ごみ処理費

・設備使用料

・駐車場の契約費用

物件資料だけでは分かりにくい費用もあるため、契約前に月々の支払いと契約時の支払いを分けて確認しておくと安心です。

賃料30万円の店舗を借りる場合の初期費用例

月額賃料30万円、保証金6カ月、礼金1カ月の店舗物件を契約する場合を想定してみましょう。

・保証金：180万円

・礼金：30万円

・前家賃：30万円

・仲介手数料：33万円（税込）

・保証会社利用料：約30万円

・火災保険料：約3万円

この場合、物件の契約に必要な初期費用は、合計で約306万円になります。

実際には、共益費、日割り賃料、保証会社の料金、その他の契約費用などが加算される可能性があります。

さらに、内装工事費や厨房設備費、什器・備品代などは別途必要です。

「賃料30万円なら、それほど初期費用は高くならないだろう」と考えていると、契約段階で資金が不足する可能性があります。

物件取得費と開業準備費を分けて、余裕のある資金計画を立てましょう。

内装工事費も忘れずに確認する

店舗を開業する場合、物件の契約費用だけでなく、内装や設備にかかる費用も考える必要があります。

特に確認したいのが、物件の引渡し状態です。

【スケルトン物件】

スケルトン物件とは、内装や設備がほとんどない状態の物件です。

自由に店舗を設計しやすい一方で、床・壁・天井、電気、ガス、給排水、空調、厨房設備などの工事が必要になるため、工事費が高くなりやすい傾向があります。

【居抜き物件】

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備が残っている物件です。

既存の設備を活用できれば、初期費用や開業までの期間を抑えられる可能性があります。

ただし、設備が古い場合や希望するレイアウトと合わない場合は、修理・撤去・追加工事が必要です。

造作譲渡代が設定されていることもあるため、「居抜きだから必ず安く開業できる」とは限りません。

初期費用を抑えるためのポイント

総額を確認してから申込みをする

物件資料に記載された賃料や保証金だけで判断せず、契約時に必要となる費用の概算を不動産会社へ確認しましょう。

・居抜き物件を検討する

希望する業種に近い居抜き物件であれば、既存の内装や設備を利用できる可能性があります。

ただし、設備の状態やリース品の有無、造作譲渡の範囲は事前に確認が必要です。

・フリーレントを相談する

フリーレントとは、契約開始後の一定期間、賃料が免除される契約条件です。

内装工事中の賃料負担を軽減できる可能性がありますが、すべての物件で利用できるわけではありません。

また、共益費などは免除の対象外となる場合があります。

予算の上限を不動産会社へ伝える

物件探しを始める前に、毎月支払える賃料だけでなく、物件取得費に使える金額や内装工事を含めた総予算を伝えておきましょう。

予算に合わない物件を何件も内見することを避けられ、より現実的な物件を探しやすくなります。

初期費用だけで物件を決めないことも大切

初期費用が安い物件であっても、立地が業態に合っていなかったり、必要な設備容量が不足していたりすると、開業後の営業に影響する可能性があります。

特に飲食店では、次のような項目を確認することが重要です。

※前回のブログ記事にもなっています！

・希望する業種で営業できるか

・電気、ガスの容量が足りているか

・給排水設備に問題がないか

・排気ダクトを設置できるか

・営業時間の制限がないか

・看板を設置できるか

・消防設備の追加工事が必要か

・退去時の原状回復条件はどうなっているか

契約条件が安いという理由だけで判断せず、開業後に必要となる工事費や運営費まで含めて比較しましょう。

まとめ

店舗物件を借りる際は、保証金や礼金、仲介手数料、保証会社利用料、火災保険料など、さまざまな初期費用が必要になります。

物件によって条件は異なりますが、物件契約だけでも賃料の6～12カ月分程度が必要になる可能性があります。

さらに、店舗の業種や引渡し状態によっては、内装工事や設備工事に大きな費用がかかります。

気になる物件を見つけた際は、賃料だけで判断せず、契約から開業までに必要となる費用の総額を確認することが大切です。

株式会社リライフでは、店舗・オフィスをお探しのお客様に対し、物件のご紹介から内見、条件確認、契約、引渡しまでサポートしています。

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